ВРУ - проект закона «О внесении изменений в Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» относительно установления порядка финансирования объектов жилищного строительства и обеспечения защиты прав инвесторов»

Основной целью законопроекту является защита прав гражданина, который инвестирует в строительство нового жилья, путем постепенного (поэтапного) финансирования строительства с применением счетов условного хранения (эскроу), обеспечение дополнительного контроля, в том числе со стороны банка, за ходом строительства, введение обязательности страхование гражданско-правовой ответственности застройщика в пользу инвесторов.

ПРОЕКТ

вноситься народним депутатом України

Дубінським О.А.

(посвідчення № 300)

ЗАКОН  УКРАЇНИ

Про внесення змін до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» щодо встановлення порядку фінансування об’єктів житлового будівництва та забезпечення захисту прав інвесторів»

Верховна Рада України  п о с т а н о в л я є:

         І.  Внести  наступні зміни до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (Відомості Верховної Ради України, 2003 р., № 52, ст. 377 із наступними змінами):

         1) статтю 2 доповнити абзацом такого змісту:

         «Рахунок умовного зберігання (ескроу) - рахунок, що відкривається банком клієнту на договірній основі для зарахування на рахунок коштів та перерахування їх / видачі коштів готівкою у випадках, передбачених законодавством України, особі (особам), зазначеній (зазначеним) клієнтом (бенефіціару або бенефіціарам), або повернення таких коштів клієнту за настання підстав, передбачених договором.».

         2) у частині другій статті 3 після слова «забудовники» доповнити словом «банки»;

         3) частини другу та третю статті 9 викласти в такій редакції:

         «Договір між забудовником та управителем ФФБ має обов’язково містити:

- порядок фінансування спорудження об’єкта будівництва за рахунок ФФБ;

- перелік документів, які надаються забудовником управителю з метою поетапного згідно із графіком фінансування спорудження об’єкта будівництва за рахунок ФФБ;

- зобов’язання забудовника після закінчення будівництва передати об’єкти інвестування у власність довірителям ФФБ на умовах цього Закону та Правил ФФБ;

- порядок страхування цивільно-правової відповідальності забудовника на користь установників.

         Використання  ФФБ або ФОН може здійснюватися лише для фінансування спорудження відповідного об’єкта будівництва згідно із договором про участь у ФФБ.».

         4) частини першу статті 10 замінити чотирьома частинами наступного змісту:

         «Виконання зобов’язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем фонду, забезпечується страхуванням цивільно-правової відповідальності забудовника та встановленням іпотеки.

         Предметом страхування цивільно-правової відповідальності забудовника є майнові інтереси, що не суперечать закону і пов’язані з відшкодуванням забудовником заподіяної ним шкоди установнику   внаслідок невиконання або несвоєчасного виконання умов договору управителя із забудовником. Вигодонабувачами за договором страхування цивільно-правової відповідальності забудовника є установники. Забудовник має право застрахувати свою цивільно-правову відповідальність як щодо одного установника, так і щодо двох і більше установників.

         Основні умови та порядок укладення договору страхування цивільно-правової відповідальності забудовника визначається Уповноваженим органом.

         Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об’єктом будівництва, або, за згодою управителя, об’єкт незавершеного будівництва, або інше нерухоме майно, яке належить забудовникові на праві власності. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений відповідно до закону.»

         У зв’язку із цим частини другу-четверту вважати відповідно частинами п’ятою – восьмою.

         5) у статті 11:

частину дев’яту викласти в такій редакції:

         «ФФБ вважається створеним після затвердження управителем Правил ФФБ, укладання договору із забудовником та відкриття рахунків ФФБ. Для кожного ФФБ відкриваються окремі рахунки: поточний рахунок та рахунок умовного зберігання (ескроу).»

частини одинадцяту та дванадцяту викласти в такій редакції:

         «Управитель, який не є банківською установою, відкриває в обраному ним банку на своє ім’я окремий поточний рахунок та рахунок умовного зберігання (ескроу), які є рахунками ФФБ.

         Поточний рахунок ФФБ управитель використовує для:

зберігання оперативного резерву, сформованого за рахунок залучених в управління коштів.»

доповнити частинами тринадцятою та чотирнадцятою такого змісту:  

         «Рахунок умовного зберігання ФФБ управитель використовує для:

-        обліку залучених в управління коштів;

-        здійснення розрахунків за операціями з управління ФФБ.»

         За рахунком умовного зберігання (ескроу) ФФБ виконуються виключно  операції  із зарахування банком перерахованих від управителя та/або від установника коштів, які за настання підстав, визначених цим Законом та договором рахунку умовного зберігання (ескроу), перераховуються  забудовнику у випадках, передбачених цим Законом.»

         У зв’язку із цим частини дванадцяту-шістнадцяту вважати відповідно частинами п’ятнадцятою-дев’ятнадцятою. 

частину сімнадцяту викласти в такій редакції:

         «Залучені до ФФБ кошти використовуються управителем на умовах, передбачених цим Законом, договором про участь у ФФБ у порядком, визначеному Правилами ФФБ.».

         6) у статті 14:

після абзацу дев’ятого  частини п’ятої доповнити абзацом такого змісту:

         «порядок, строки та умови (етапи) фінансування створення об’єкта будівництва;»

доповнити частиною десятою такого змісту:

         «Після укладення договору про участь у ФФБ управитель надає забудовнику відповідну інформацію з метою здійснення останнім страхування цивільно-правової відповідальності. Забудовник протягом п’яти робочих днів з дня отримання від управителя такої інформації зобов’язаний застрахувати  свою цивільно-правову відповідальність на користь установника та надати управителю документи, включаючи копію договору страхування, що підтверджують факт здійснення такого страхування. Управитель протягом трьох банківських днів з дня отримання від забудовника документів щодо страхування цивільно-правової відповідальності надає установнику копію договору страхування.»

         7) статтю 16 доповнити частинами четвертою-сьомою такого змісту:

         «Фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ типу А та типу Б, розміщених на рахунку тимчасового зберігання (ескроу), здійснюється поетапно в такому порядку (від суми, зазначеної у договорі про участь у ФФБ) :

         30%  - перший внесок після укладення договору про участь у ФФБ;

         40% -  після завершення зведення зовнішніх стін об’єкту будівництва;

         8% - після завершення робіт із встановлення комунікацій та здійснення покрівельних робіт об’єкту будівництва;

         3% - після встановлення системи опалення об’єкту будівництва;

         5% - після сантехнічних та електромонтажних робіт на об’єкті будівництва;

         5% - після завершення внутрішніх робіт та ліфтового обладнання (для багатоповерхових будинків) об’єкту будівництва;

         3% - після монтажу вікон, вхідних дверей, внутрішніх комунікацій на об’єкті будівництва;

         5% - після робіт із обладнання місць загального користування об’єкту будівництва;

         1% після проведення інших робіт, якщо це передбачено умовами договору між управителем та забудовником. 

          Фінансування кожного наступного етапу будівництва здійснюється після повного закінчення робіт попереднього етапу. 

          З метою фінансування відповідного етапу банк, в якому відкритий рахунок тимчасового зберігання (ескроу) ФФБ,  перевіряє  наявність у забудовника права на одержання коштів, розміщених на рахунку умовного зберігання (ескроу), у порядку, визначеному нормативно-правовими актами Національного банку України та внутрішніми документами банку.

         Порядок здійснення операцій із застосуванням рахунку умовного зберігання (ескроу) для ФФБ встановлюється Національним банком України.»

         У зв’язку із цим частини четверту-дванадцяту вважати відповідно частинами  восьмою-шістнадцятою.

Частину восьму доповнити абзацом такого змісту:

         «копії договорів страхування цивільно-правової відповідальності забудовника».

         8) у статті 25:

         у частині дванадцятій слова «рахунку ФОН» замінити словами «відкриття ФОН поточного рахунку та рахунку умовного зберігання (ескроу)»;

         у реченні першому частини чотирнадцятої слова «окремий рахунок, який є рахунком ФОН» замінити словами «окремий поточний рахунок та рахунок умовного зберігання (ескроу), які є рахунками ФОН.».

         9) статтю 32 після частини першої доповнити частинами другою-п’ятою   такого змісту:

         «На умовах договору із забудовником, управитель ФОН спрямовує кошти, залучені шляхом розміщення сертифікатів ФОН, на фінансування будівництва в порядку, визначеному Правилами ФОН та цим Законом.

         Фінансування будівництва за рахунок коштів, залучених від розміщення сертифікатів ФОН  та розміщених на рахунку тимчасового зберігання (ескроу), здійснюється поетапно в такому порядку (від суми договору про придбання сертифікатів ФОН, укладеного між управителем та власником сертифікатів ФОН ) :

          30%  - перший внесок після укладення договору про придбання сертифікатів ФОН;

         40% -  після завершення зведення зовнішніх стін об’єкту будівництва;

          8% - після завершення робіт із встановлення комунікацій та здійснення покрівельних робіт об’єкту будівництва;

         3% - після встановлення системи опалення об’єкту будівництва;

         5% - після сантехнічних та електромонтажних робіт на об’єкті будівництва;

         5% - після завершення внутрішніх робіт та ліфтового обладнання (для багатоповерхових будинків) об’єкту будівництва;

         3% - після монтажу вікон, вхідних дверей, внутрішніх комунікацій на об’єкті будівництва;

         5% - після робіт із обладнання місць загального користування об’єкту будівництва;

         1% після проведення інших робіт, якщо це передбачено умовами договору між управителем та забудовником. 

         Фінансування кожного наступного етапу будівництва здійснюється після повного закінчення робіт попереднього етапу. 

          З метою фінансування відповідного етапу банк, в якому відкритий рахунок тимчасового зберігання (ескроу) ФОН,  перевіряє  наявність у забудовника права на одержання коштів, розміщених на рахунку умовного зберігання (ескроу), у порядку, визначеному нормативно-правовими актами Національного банку України та внутрішніми документами банку.

         Порядок здійснення операцій із застосуванням рахунку умовного зберігання (ескроу) для ФОН встановлюється Національним банком України.».

         У зв’язку із цим частини другу-сьому вважати відповідно частинами шостою – одинадцятою.

         ІІ.  ПРИКІНЦЕВІ ПОЛОЖЕННЯ

         1. Цей Закон набирає чинності з дня його опублікування.

         2. Відносини щодо залучення коштів в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління ними регулюються цим Законом та іншими законодавчими актами України в частині, що не суперечать цьому Закону.

         3. До приведення інших законодавчих актів України у відповідність із нормами цього Закону вони діють у частині, що не суперечить цьому Закону.

         4. Кабінету Міністрів України у двомісячний термін з дня набрання чинності цим Законом:

підготувати та подати на розгляд Верховної Ради України пропозиції щодо приведення законодавчих актів України у відповідність із цим Законом;

привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом;

забезпечити перегляд і скасування міністерствами та іншими центральними органами виконавчої влади їх нормативно-правових актів, що суперечать цьому Закону.

         5. Національному банку України у двомісячний термін з дня набрання чинності цим Законом привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом.

          6. Спеціально уповноваженому центральному органу виконавчої влади з питань будівництва та архітектури забезпечити контроль за виконанням забудовниками та управителями цього Закону.

Джерело інформації: офіційний сайт Верховної Ради України http://rada.gov.ua/